Affitti brevi: occorrono politiche territoriali e una visione di sviluppo. Intervista al Prof. Umberto Martini

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Quella degli affitti brevi e del loro impatto su città e territori è una questione di grande importanza, al punto da aver innescato tutta una serie di provvedimenti da parte del Governo, soprattutto nell'ultimo anno. Per farne una panoramica e scoprire delle possibili soluzioni, abbiamo intervistato il Professor Umberto Martini, docente all'Università di Trento ed esperto di gestione della destinazione turistica, marketing territoriale e turismo sostenibile.

In che modo gli affitti brevi stanno trasformando le città italiane e i territori a forte vocazione turistica in generale?

Per prima cosa vorrei chiarire un punto: occorre non confondere l'escursionismo con il turismo. Quando parliamo di persone che arrivano la mattina e se ne vanno la sera, quello non è turismo. Il turismo è quando si trascorre almeno una notte presso la meta che si desidera visitare. Storicamente l'unico modo per farlo era quello di rivolgersi a delle strutture professionali, ovvero gli hotel. A partire dal boom economico degli anni '60 queste strutture sono cresciute di numero, concentrandosi spesso, nelle città, nelle cinture periferiche, mentre i centri storici ne hanno sempre ospitato una quota molto ridotta. Quando si è diffusa la possibilità delle prenotazioni di appartamenti e stanze, quello che chiamiamo il settore ricettivo extra alberghiero, si è verificato invece un cambiamento radicale. Innanzitutto, c'è stata una moltiplicazione spesso incontrollata dei posti letto. La capacità ricettiva per molto tempo è stata il primo elemento in grado di controllare l'impatto del turismo sui territori, perché agendo su di essa naturalmente si limita il numero delle persone che possono alloggiare in un luogo. Il boom delle varie piattaforme ha improvvisamente rimosso questa barriera, innescando un effetto duplice, lato domanda e lato offerta. Sul lato offerta, ha generato una nuova opportunità per tantissime persone, che avendo la fortuna di risiedere in luoghi turistici si sono trovate con in mano una fonte di reddito considerevole, e soprattutto, decisamente competitiva rispetto ad altre forme di locazione. Sul lato domanda, ha dato vita a una risposta entusiastica, per più motivi. Il primo è la convenienza economica, però c'è un altro aspetto che viene a volte sottovalutato, ed è quello esperienziale. A differenza degli hotel, questi alloggi extra alberghieri molto spesso si trovano nei centri storici, oppure in località bellissime della costa o della montagna, e in più escono da un'idea ormai un po' standardizzata di hotel. Il turista vuole fare un'esperienza, non solo acquistare un servizio. Per fare un esempio, un conto è andare ad Amsterdam e dormire in un hotel situato nella cintura esterna della città, un altro è prendere un appartamentino in centro accanto a un canale, in una magnifica casetta olandese. Gli hotel del centro, al contrario, erano spesso un po' degradati e avevano perso in parte la loro forza attrattiva. Mettendo insieme tutti questi punti, diventano chiare le ragioni del successo degli alloggi turistici extra alberghieri. Dall'altra parte, questo come dicevo comporta la rottura assoluta del limite alla capacità ricettiva. E il fatto che molti proprietari decidano di lasciare del tutto i loro immobili nei centri cittadini per affittarli in questo modo e trasferirsi in periferia, sta cambiando da un punto di vista proprio sociale, culturale ma anche del tipo di vita il centro storico di molte città. E nel caso delle località balneari o montane, abbiamo paesi che in stagione sono popolatissimi, ma nel resto dell'anno si spopolano. Questo ha ricadute importanti sui prezzi per chi poi cerca un appartamento in cui vivere, e si ritrova con canoni gonfiati dalla massiccia presenza della locazione turistica.

Qual è, appunto, l'impatto di questo panorama da lei così ben descritto sugli affitti a lungo termine?

È chiaro che c'è una forma di concorrenza. Un affitto a lungo termine ha dei vincoli contrattuali che legittimamente salvaguardano l'interesse non solo del proprietario ma anche dell'affittuario, il quale ha bisogno di una stabilità a lungo termine. D'altra parte, i proprietari rispondono a un incentivo economico, massimizzando il proprio reddito con gli affitti turistici. E qui ci può essere solo un intervento di sistema.

Qualcosa si è fatto, con l'introduzione del CIN, il limite di due appartamenti per l'apertura della
partita IVA, eccetera. Secondo lei questi interventi possono essere sufficienti oppure no?

Perché i provvedimenti funzionino occorrono meccanismi severi di verifica della prenotazione e pagamenti tracciabili come per qualsiasi altra attività ricettiva professionale. Poi però c'è un discorso più ampio, che non riguarda tanto il governo nazionale, quanto i governi locali. Se io faccio il sindaco della mia città, mi va bene che il centro storico progressivamente si svuoti di residenti e diventi un luogo turistico, con tutti i cambiamenti che questo comporta, ad esempio, a livello commerciale? Mi va bene che ci sia il fenomeno noto come gentrificazione, in base al quale il centro storico diventa un luogo vocato al turismo, mentre tutto il resto viene espulso? È una questione che devono decidere il sindaco e chi lo elegge. Agire da un punto di vista delle norme comunali, provinciali, regionali sul tema della destinazione delle case, degli appartamenti, visti i temi di natura sociale e culturale che la questione va a toccare, secondo me rientra nelle responsabilità degli amministratori locali, prima che del governo nazionale.

Infatti volevamo proprio chiederle: quale ruolo possono assumere gli enti locali? Qualche esempio l'abbiamo già visto, forse più all'estero che in Italia.

L'unico modo che io vedo possibile a livello locale per intervenire è quello di porre dei limiti, cioè introdurre delle normative che regolamentino la questione. È un po' quello di cui si lamentano i proprietari di alberghi, che denunciano una concorrenza sleale da parte di strutture ricettive che di fatto non sono sottoposte ai loro stessi vincoli e doveri. Qui io mi sento di dare ragione alla categoria degli albergatori, bisogna introdurre delle regole che siano valide per tutti, anche se su questo abbiamo accumulato un grande ritardo.
Bisognava avere la forza, qualche anno fa, di portare l'attenzione su questo fenomeno e sui rischi che porta con sé, perché un conto è imporre delle regole prima che un fenomeno prenda piede, e un conto è cercare di intervenire a cose fatte, quando ormai si è sviluppata tutta un'inerzia di comportamenti sia della domanda che dell'offerta.
Ora la questione fondamentale è il progetto di sviluppo di un territorio o di un comune, che è di responsabilità delle amministrazioni locali. Un progetto che può essere anche condiviso con la cittadinanza.
Oggi abbiamo da una parte chi protesta perché non trova una casa in cui vivere, e dall'altra i proprietari che rivendicano il diritto di fare quello che vogliono dei loro immobili. Si tratta di due posizioni entrambe legittime, ma che inevitabilmente si scontrano.
Bisognerebbe creare, e credo che la responsabilità sia appunto dei comuni, delle situazioni dove si affronta la questione in termini proprio metodologicamente seri e con tutte le competenze necessarie, con lo scopo di trovare un equilibrio. I comuni hanno diversi strumenti in mano per trovare una soluzione. Occorre creare delle vere e proprie politiche a livello territoriale che vengano costruite e pianificate per rispondere a questa situazione, prima che diventi troppo conflittuale.