Mutui prima casa: ecco cosa c’è da sapere

Una cosa è certa: il mercato immobiliare non conosce crisi, anzi nel secondo trimestre del 2021 le compravendite di case sono aumentate addirittura del 73,4%. Anche grazie al Decreto Sostegni Bis, che ha esteso il Fondo di Garanzia Prima Casa per i giovani under 36, sono sempre di più le persone che si affacciano al mondo dei mutui, alla ricerca di una soluzione per l'acquisto di una proprietà.

Ma come scegliere il mutuo giusto? Anzi, il mutuo perfetto? Noi di Mister Credit lo abbiamo chiesto a Vito Lops, giornalista del Sole 24 Ore e autore de Il mutuo perfetto, una guida per abbattere costi e interessi, e accertarsi che il proprio prestito sia un ottimo investimento.

È un buon momento per comprare casa?

Sicuramente in questo momento i tassi sono eccezionalmente bassi, mentre i prezzi degli immobili sono piuttosto stabili. Il Covid non ha fatto risalire molto i prezzi, anzi in molte aree ha addirittura spinto a un ulteriore deprezzamento. Tuttavia molto dipende dalla zona, dalla prospettiva di vita della famiglia o dell'individuo. Ma in generale dal punto di vista del mercato, sia per quanto riguarda i tassi offerti dalle banche che per i prezzi delle case, è un momento molto buono.

Prendiamo un caso tipo: coppia o single che dopo anni di affitto decide che è ora di accendere un mutuo per la prima casa: quali sono i primi passi che dovrebbe compiere?

Il primo passo è senza dubbio quello di visualizzarsi nel futuro, nei successivi 5-10 anni. Molto spesso si sottovaluta il fatto che la vita cambia in continuazione, e la fascia d'età in cui si è single o una giovane coppia che sta avviando un percorso insieme, è una fase di grande entusiasmo che spinge a comprare un immobile. Salvo poi scoprire che quell'immobile dopo un paio d'anni non va più bene, che la vita è cambiata e c'è bisogno di più spazio.

Il secondo consiglio è di concentrarsi sul proprio rapporto rata/reddito in funzione dell'immobile che si sta cercando, del suo costo, del proprio budget. In questo modo la ricerca è più semplice, e ci si muove molto più velocemente in banca al momento della richiesta del mutuo. Spesso infatti accade che ci si innamora di un immobile, poi si va in banca per ottenere il mutuo in tutta fretta. A quel punto subentra il lato emotivo.

Invece è utile mentre si cerca l'immobile fare già un passo finanziario, cioè simulare il proprio rapporto rata/reddito, cominciare a vedere le offerte di mutuo, capire quanto mutuo si chiederà, il cosiddetto loan to value, se sarà del 70%, del 80% e via dicendo. Fare già una preistruttoria, in modo tale da capire qual è il proprio potere mutuo/acquisto, per essere poi veloci e preparati quando si va in banca. In questo modo non si verrà colti alla sprovvista e non si sarà costretti a cedere a condizioni svantaggiose. Quando ci si rivolge alla banca dimostrando un atteggiamento di debolezza, dettata dalla fretta e dal bisogno, questa può operare condizioni sfavorevoli per il cliente.

E quali sono i maggiori rischi che si corrono, che portano poi a stipulare mutui troppo onerosi?

Il rischio più grande è quello di non avere un'adeguata educazione finanziaria sul contratto del mutuo, che è per certi versi molto complicato. Oltre al classico tasso di interesse, ci sono tante altre potenziali voci di costo implicite ed esplicite.

E poi c'è tutto il tema delle assicurazioni, che ormai fanno parte del mutuo, tanto quelle obbligatorie che quelle che si scelgono in un'ottica di gestione del rischio, per proteggersi e proteggere i propri cari dalla perdita del posto di lavoro, da infortuni, e, nel caso peggiore, anche dalla morte. Bisogna prima di tutto sapere che i costi di queste credit protection insurance sono molto alti, ma lo sono soprattutto se si stipula una polizza con la stessa banca che eroga il mutuo. Cercando una polizza di propria iniziativa si può risparmiare anche molto.

Inoltre è possibile assicurare non tutto l'importo del prestito, ma magari solo una parte, facendo due calcoli con la famiglia. Ad esempio, se il marito guadagna il doppio rispetto alla moglie, è bene che in un’ipotesi di mutuo da 300.000 euro non venga assicurato caso morte tutto l'importo, ma solo la parte che la moglie non sarebbe in grado di rimborsare. In questo modo il costo dell'assicurazione sarà inferiore.

Cosa pensa delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa dedicate ai giovani e presenti nel Decreto Sostegni Bis?

Sono delle belle iniziative del governo, che cercano di aiutare chi magari non avrebbe le condizioni finanziarie per ottenere un mutuo in banca spesso per mancanza di liquidità iniziale, quel classico 20% che serve per sbloccare l'80% erogato dalla banca. Grazie a questo decreto anche tali fasce possono accedere a finanziamenti importanti, persino oltre l'80% del valore dell'immobile, poiché gran parte della garanzia lato banca è offerta dallo stato.

È sicuramente un vantaggio importante, ma vale comunque quanto detto poco fa. La giovane coppia deve visualizzare quella che potrebbe essere la propria vita nei prossimi 5-10 anni. Altrimenti si rischia che l'immobile acquistato, non più adatto alle esigenze familiari, diventi un vincolo, un freno. E vendendolo poco tempo dopo averlo comprato, risulta impossibile ammortizzare tutti gli altri costi relativi all'acquisto di una casa, come ad esempio l'agenzia e il notaio.

Anche grazie a queste agevolazioni, accendere un mutuo al 100% è sempre più semplice. Ma non è un rischio?

Con un prestito oltre l'80% le banche sono obbligate a stipulare un’assicurazione, che rende nei fatti il mutuo molto più costoso. Per questo, prima di questo decreto, i mutui al 100% avevano costi fuori mercato. Il mio consiglio è: se il costo di un mutuo al 100 per cento è significativamente più alto di uno al 80%, è meglio aspettare e restare in affitto.

L'affitto non va demonizzato, anzi spesso è un'ottima soluzione intermedia che permette di essere flessibili e di comprendere meglio le proprie esigenze e i propri progetti di vita. Vincolare le proprie scelte di vita in una funzione di un immobile che magari si è comprato troppo presto, è l'errore più grande che si possa fare.

Sempre più persone oggi hanno situazioni reddituali atipiche, pensiamo solamente alle milioni di Partite IVA che ci sono in Italia, o a chi non ha un contratto di lavoro a tempo indeterminato. Quali opportunità ci sono per loro per acquistare una casa?

Purtroppo per queste categorie è molto più difficile ottenere un mutuo rispetto a chi ha un contratto di lavoro dipendente con contratto a tempo indeterminato. Molto spesso le banche chiedono una garanzia aggiuntiva da parte di genitori o parenti, per avere quella solvibilità che serve per completare l'istruttoria.

È una categoria un po' più fragile dal punto di vista della banca, e quindi molto spesso se accede al prestito lo fa con spread un più elevati rispetto alle categorie che almeno in linea teorica sono più solvibili. Anche perché le banche italiane da qualche anno si sono un po' evolute, applicando l'offerta dello spread differenziato. Un tempo lo spread era uguale per tutti e per tutti i loan to value, invece adesso le banche applicano delle fasce che molto spesso corrispondono anche alla categoria di rischio dell'aspirante mutuatario. Io mi auguro che le banche vengano un po' più incontro a questa categoria, in Italia sempre più numerosa.

Veniamo al classico dubbio: meglio tasso fisso o variabile?

Negli ultimi anni abbiamo assistito a un paradosso, cioè abbiamo visto dei mutui a tasso fisso in partenza di pari costo, o addirittura in casi eccezionali di costo inferiore a quelli a tasso variabile. In quel caso l'amletico dubbio si scioglie automaticamente in favore del tasso fisso.

Se invece si apre un divario tra tassi fissi e variabili in partenza, come sta tornando ad accadere, con quelli fissi che costano anche 50-60 punti base in più, bisogna valutare se può convenire scegliere il tasso variabile. Questo consente di partire con un risparmio mensile, che potrebbe però essere eroso nel tempo da eventuali rialzi di tassi.

Qui entrano in gioco le politiche delle banche centrali, nelle quali l'aspirante mutuatario deve imparare ad orientarsi. Queste continuano a dirci che i tassi resteranno eccezionalmente bassi anche a medio-lungo termine, perché il contesto macro-economico e di politica monetaria è profondamente cambiato rispetto a 10 anni fa. Ormai da molto tempo i tassi della Banca Centrale Europea sono praticamente fermi, e anche qualora dovessero cominciare un domani a salire, se ne parla tra almeno 2-3 anni, si tratterebbe probabilmente di piccoli ritocchi al rialzo, e non di aumenti tali da mandare in tilt il pagamento di una rata.

A mio avviso se c'è un risparmio importante, 40-50 punti base, nel variabile rispetto al fisso in partenza, potrebbe convenire valutare il variabile. Non bisogna infatti dimenticare che i piani di ammortamento dei mutui sono costruiti in modo tale che gli interessi vengono pagati soprattutto nei primi anni. Quindi è molto importante partire con il tasso più basso possibile.

Ha in programma di scrivere un aggiornamento de Il mutuo perfetto?

È sicuramente in programma un terzo aggiornamento, perché il mutuo è un contratto che si evolve nel tempo. Anche se l'ultima versione, quella incentrata su come adattare il mutuo all'era dei tassi bassi, nella quale ci troviamo ancora, contiene dei consigli ancora utili.