Affitti brevi: le novità 2026 (CIN, cedolare secca, sentenze)

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Il 2026 è un anno di grandi cambiamenti per il mondo degli affitti brevi, soprattutto, ma non solo, a seguito delle novità introdotte nella manovra finanziaria. Andiamo dunque a scoprire come si evolvono le norme che regolano questo importante settore.

Cosa cambia per gli affitti brevi nella manovra finanziaria 2026?

Cominciamo dai cambiamenti contenuti all'interno della Legge di Bilancio 2026:

• Presunzione di impresa a partire dal terzo immobile – scende da cinque a tre il numero di immobili a partire dai quali lo stato considera l'affittuario un imprenditore, con tutta una serie di obblighi: l'apertura della Partita IVA, l'iscrizione al Registro delle Imprese, la presentazione della SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) al Comune, il rispetto degli standard di sicurezza, l'apertura della posizione INPS e via dicendo. La cedolare secca non è applicabile all'attività di impresa.
• Cedolare secca al 26% sul secondo alloggio – per chi non risulta imprenditore, rimane possibile applicare la cedolare secca al 21% solo sul primo immobile, mentre si passa al 26% sul secondo.

L'obbligo del CIN

Acronimo che sta per Codice Identificativo Nazionale, il CIN è un codice obbligatorio per tutte le unità immobiliari ad uso abitativo che vengono impiegate per locazioni brevi e locazioni turistiche (oltre che alle strutture ricettive alberghiere ed extra alberghiere). Tale codice è diventato obbligatorio nel 2025 anche, come dicevamo, per gli affitti brevi e turistici, e va esposto sull'ingresso. Questo vale anche per chi affitta per pochi giorni la propria abitazione principale.

Per ottenere il CIN, occorre che l'immobile sia registrato nella Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) e va compiuta una procedura complessa che parte da una domanda fatta sul sito del Ministero delle Imprese e del Made in Italy.

Le sentenze della Corte costituzionale

Di grande importanza sono anche le sentenze n. 186/2025 e n. 218/2025 della Corte costituzionale, le quali affermano la legittimità dei provvedimenti presi da regioni e comuni al fine di limitare il ricorso agli affitti brevi da parte dei proprietari, dal momento che tali provvedimenti sono giustificati da finalità di interesse generale. La Corte costituzionale, dunque, considera che porre dei limiti al ricorso agli affitti brevi per intervenire su problematiche come la scarsa offerta di immobili residenziali o l'overtourism, non leda la libertà dei proprietari stessi di disporre a piacimento dei loro beni.

Le sentenze aprono dunque la strada a provvedimenti simili che possono essere intrapresi a livello locale, visti come un modo per regolare la fruibilità e il tessuto sociale dei territori, e non semplicemente il mercato immobiliare.

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